Construção civil e incorporação imobiliária estão entre os setores que terão aumento de carga tributária com a reforma no sistema de impostos. A Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC) e outras entidades setoriais calculam um aumento de até 51,7% na tributação sobre operações de compra e venda, e de até 136,2% no de aluguéis. O valor dos impostos pagos em uma compra ou venda de imóveis pode chegar a 20,9% do custo do bem.
Hoje, tanto construtoras quanto incorporadoras podem ser beneficiadas por um Regime Especial de Tributação (RET), que limita em 4% a tributação sobre o faturamento na venda de frações de terreno ou construção de condomínios, considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Somado ao ISS, que varia conforme o município, girando, em geral, em torno de 5%, a carga tributária total chega a 9%.
Mesmo fora do RET, a construção civil recolhe atualmente 3,65% de PIS e Cofins. Com o ISS, a tributação sobre bens e serviços para o segmento chega hoje a, no máximo, 8,65%.
Caso o projeto de lei complementar (PLP) 68/2024, aprovado nesta semana na Câmara, seja mantido pelo Senado, PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que terão alíquota total estimada em 26,5%.
Para aliviar o impacto da mudança, o governo federal propôs uma redução de 20% na tributação sobre as construtoras e incorporadoras, o que resultaria em uma alíquota de 21,2%. Após pressão de associações de empresas, o substitutivo aprovado pelos deputados elevou o desconto para 40%, configurando uma alíquota de 15,9%.
“Esses 15,9% são só de tributação sobre consumo, tendo ainda que recolher IRPJ, CSLL e obviamente uma contribuição previdenciária sobre o maior insumo do setor, que é a mão de obra”, explica o advogado tributarista Eduardo Natal, presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (Abat).
“Todo custo tributário, no final, acaba sendo repassado para o consumidor”, diz. Para além dos 15,9%, o comprador de um imóvel ainda paga o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência dos municípios. No caso de São Paulo e Rio de Janeiro, o tributo corresponde a 3% do valor venal do imóvel, mas há prefeituras que recolhem até 5%. Nesse caso, o total de imposto pago chegaria a 20,9% do custo do bem em si.
Os cenários valem para empreendimentos novos, comercializados por construtoras ou incorporadoras. No caso de venda de imóveis por pessoas físicas que não tem o comércio imobiliário como principal fonte de renda, incide o IRPF sobre ganho de capital.
Outra mudança prevista com a reforma tributária, incluída em outro PLP, o 108/2024, permite aos municípios recolherem o ITBI quando for lavrada a escritura pública de compra e venda do imóvel, não mais no momento do registro da operação no cartório de imóveis, como ocorre hoje.
O objetivo é inibir os chamados contratos de gaveta, que muitas pessoas fazem de modo a comprovar a transação, porém sem efetivamente atualizar o registro do imóvel para evitar o pagamento do imposto. (Gazeta do Povo)
